Как сменить управляющую компанию

Когда можно сменить УК

Договор управления заключают на срок от 1 года до 5 лет, по окончании он продлевается на тот же срок, если никто не заявил о прекращении (ч. 5-6 ст. 162 ЖК РФ). Собственники вправе отказаться от договора в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162):

• в любое время - если управляющая организация не выполняет условия договора;
• не ранее чем через год с даты заключения - без объяснения причин;
• при изменении способа управления, например при создании ТСЖ.

Если УК выбрана по конкурсу органа местного самоуправления, отказаться можно по истечении каждого года после заключения договора, при условии что собрание выбрало или изменило способ управления (ч. 8.1 ст. 162).

Шаг 1. Собрание собственников

В повестку включают:

1. отказ от договора с прежней управляющей организацией (с указанием основания);
2. выбор новой управляющей организации;
3. утверждение условий договора управления и размера платы за содержание;
4. лицо, уполномоченное уведомить прежнюю УК и подписать документы.

Выбор УК требует более 50% голосов от общего числа (п. 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46). Чтобы решение не оспорили, заранее проверьте реестр и площади: на практике решения о выборе УК оспаривают особенно часто.

Шаг 2. Договор с новой УК

Договор заключают в письменной форме или в электронной форме через ГИС ЖКХ на условиях, утвержденных собранием. Собственники, обладающие более чем 50% голосов, выступают одной стороной договора (ч. 1 ст. 162). В договоре обязательно указывают (ч. 3 ст. 162):

• состав общего имущества и адрес дома;
• перечень работ и услуг по содержанию и ремонту и порядок его изменения, перечень коммунальных услуг;
• порядок определения цены договора, размера платы и порядок ее внесения;
• порядок контроля за выполнением обязательств УК.

Шаг 3. Реестр лицензий

Инициатор направляет подлинники протокола и решений через ГИС ЖКХ не позднее 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46). Управляющая организация в течение 5 рабочих дней со дня заключения или прекращения договора размещает сведения в системе и направляет их в жилищную инспекцию (ч. 2 ст. 198). Новая УК вправе управлять домом только после того, как инспекция внесет изменения в реестр лицензий (ч. 4 ст. 198).

Шаг 4. Передача дома

Прежняя УК управляет домом до возникновения обязательств у новой (ч. 3 ст. 200). После прекращения договора она в течение 3 рабочих дней передает техническую документацию, ключи от помещений, электронные коды доступа и оборудование новой управляющей организации, ТСЖ или кооперативу (ч. 10 ст. 162, ч. 1 ст. 200). Передачу оформляют актом с перечнем документов, а отсутствующие документы фиксируют отдельно.

Из-за чего смену УК отменяют

• Голосов «за» выбор УК меньше 50% от общего числа, хотя большинство участвовавших «за».
• В бюллетенях нет реквизитов документа о праве собственности.
• Площади в реестре не совпадают с ЕГРН.
• Сообщение о собрании размещено позже чем за 10 дней.
• Отказ от договора без оснований раньше чем через год.