Устав ТСЖ
Устав - главный внутренний документ товарищества. Жилищный кодекс задает рамки, а устав определяет, как часто собираются члены, кто выбирает председателя и на сколько лет избирается правление. Разберем, что можно и что нельзя записать в устав ТСЖ.
Кто принимает устав
Первый устав утверждает общее собрание собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников в доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Протокол подписывают все, кто проголосовал «за» (ч. 1.1 ст. 136).
Изменения и новую редакцию принимает уже собрание членов ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 145): большинством голосов присутствующих при кворуме более 50% голосов членов (ч. 3-4 ст. 146).
Что обязательно в уставе
В наименовании должны быть слова «товарищество собственников жилья» (ч. 2 ст. 135). Остальное содержание устава определяют ЖК РФ и Гражданский кодекс. ТСЖ создается без ограничения срока, если устав не предусматривает иное (ч. 4 ст. 135).
Жилищный кодекс прямо оставляет уставу такие вопросы:
| Вопрос | Ограничение закона | Норма |
|---|---|---|
| Порядок созыва собрания членов | уведомление не позднее чем за 10 дней | ч. 1 ст. 145, ч. 1 ст. 146 |
| Способ уведомления членов | под расписку, почтой или иным способом по уставу или решению собрания | ч. 1 ст. 146 |
| Срок полномочий правления | не более 2 лет | ч. 2 ст. 147 |
| Кто избирает председателя правления | правление из своего состава или, если так в уставе, собрание членов | ч. 3 ст. 147, п. 3 ч. 2 ст. 145 |
| Срок полномочий председателя | по уставу | ч. 1 ст. 149 |
| Сроки заседаний правления | созывает председатель | ч. 5 ст. 147 |
| Голоса для решений правления | не меньше простого большинства присутствующих | ч. 6 ст. 147 |
| Дополнительная компетенция собрания членов | сверх перечня ч. 2 ст. 145 | ч. 3 ст. 145 |
| Дополнительные обязанности правления | сверх перечня ст. 148 | п. 9 ст. 148 |
Частые ошибки в уставах
- Срок полномочий правления больше двух лет: такое положение противоречит ч. 2 ст. 147.
- Для изменения устава установлены 2/3 голосов «всех собственников»: изменения принимает собрание членов, а не собственников.
- Член правления может одновременно быть ревизором или работать в ТСЖ по трудовому договору: это запрещено (ч. 3.1 ст. 147).
- Устав не указывает, кто избирает председателя правления, а его избрало собрание: по закону без такого положения председателя избирает правление (ч. 3 ст. 147).
На практике устав стоит сверять с ЖК после каждого крупного изменения закона: несоответствующие положения не применяются, но порождают споры.
Как изменить устав
- Правление готовит новую редакцию или текст изменений и включает вопрос в повестку собрания членов.
- Уведомление членам - не позднее чем за 10 дней, с повесткой и местом ознакомления с проектом (ст. 146).
- Решение - большинством голосов присутствующих при кворуме более 50% голосов членов (ч. 3-4 ст. 146).
- Регистрация изменений в налоговой.
- В течение трех месяцев после регистрации - копии устава, выписки из протокола и текста изменений в орган жилищного надзора (п. 10 ст. 138).
Вопросы и ответы
Сколько голосов нужно, чтобы изменить устав ТСЖ?
Большинство голосов присутствующих на собрании членов ТСЖ при кворуме более 50% голосов членов (п. 1 ч. 2 ст. 145, ч. 3-4 ст. 146 ЖК РФ). Две трети голосов от общего числа нужны только для реорганизации и ликвидации, займов и использования дохода от хозяйственной деятельности.
Можно ли в уставе установить срок полномочий правления 5 лет?
Нет. Правление избирают на срок, установленный уставом, но не более двух лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Ревизионную комиссию - тоже не более чем на два года (ч. 1 ст. 150).
Нужно ли регистрировать изменения устава?
Да, изменения устава регистрируют в налоговой. После регистрации в течение трех месяцев ТСЖ направляет в орган жилищного надзора копию устава, выписку из протокола и копии текстов изменений (п. 10 ст. 138 ЖК РФ).