ТСЖ или управляющая компания
Выбор между ТСЖ и управляющей компанией - главный вопрос управления домом. От него зависит, кто распоряжается деньгами собственников, кто нанимает подрядчиков и как контролировать расходы. Сравним оба способа по Жилищному кодексу.
Три способа управления домом
Собственники обязаны выбрать один из способов управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- непосредственное управление собственниками - только если в доме не более 30 квартир;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ выбирают и меняют в любое время решением собрания (ч. 3 ст. 161), решение обязательно для всех собственников. Нужно более 50% голосов от общего числа (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46). Дом может управлять только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161).
Сравнение ТСЖ и УК
| Вопрос | ТСЖ | Управляющая организация |
|---|---|---|
| Кто это | юрлицо собственников дома (ст. 135) | сторонняя компания с лицензией (ч. 1 ст. 162) |
| Как появляется | решение собрания более 50% голосов, члены с более 50% голосов (ст. 135, 136) | решение собрания о выборе УК более 50% голосов от общего числа, договор (ст. 162) |
| Кто решает текущие вопросы | правление и председатель из числа членов (ст. 147, 149) | УК по договору, совет дома контролирует (ст. 161.1) |
| Смета и тариф | утверждает собрание членов ТСЖ (п. 8.1 ч. 2 ст. 145) | плату за содержание утверждает собрание собственников, не менее чем на год (ч. 7 ст. 156) |
| Контроль денег | ревизионная комиссия, отчеты правления (ст. 150) | годовой отчет УК, совет дома |
| Срок | без ограничения срока (ч. 4 ст. 135) | договор от 1 года до 5 лет с продлением (ч. 5-6 ст. 162) |
| Совет дома | не нужен | обязателен при более чем 4 квартирах (ч. 1 ст. 161.1) |
Когда выбирать ТСЖ
На практике ТСЖ оправдано, когда в доме есть несколько активных собственников, готовых войти в правление и ревизионную комиссию, а бухгалтерию можно доверить профессионалу. Плюсы: деньги дома на собственном счете, подрядчиков выбирают сами, смету утверждают члены. Минусы: ответственность за содержание дома и отчетность на товариществе, нужно поддерживать более 50% голосов среди членов - иначе ТСЖ придется ликвидировать (ч. 2 ст. 141).
Когда выбирать УК
Управляющая организация удобна, если собственники не хотят заниматься управлением сами. Контроль остается за советом дома и общим собранием: они утверждают плату за содержание и перечень работ, проверяют акты. Если УК работает плохо, от договора можно отказаться (ч. 8.2 ст. 162).
Вопросы и ответы
Может ли ТСЖ нанять управляющую компанию?
Да. ТСЖ может обслуживать дом своими силами или заключить договор с управляющей организацией. Ответственность за содержание общего имущества при этом остается на товариществе, и оно контролирует УК (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Можно ли управлять домом без ТСЖ и без УК?
Да, непосредственное управление собственниками допускается в доме, где не более 30 квартир (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда собственники сами заключают договоры на содержание и ремонт.
Что будет, если собственники не выберут способ управления?
Орган местного самоуправления проведет открытый конкурс и выберет управляющую организацию, а собственники обязаны заключить с ней договор (ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ). До конкурса дом может управлять временная УК по решению органа местного самоуправления, но не более года (ч. 17).
Дешевле ли ТСЖ, чем управляющая компания?
Не обязательно. ТСЖ не платит прибыль управляющей компании, но само несет расходы на бухгалтера, правление, банк и отчетность. Экономия появляется там, где правление активно контролирует подрядчиков.