Как провести общее собрание собственников

Годовое и внеочередное собрание

Собрание собственников - высший орган управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Оно выбирает способ управления и управляющую организацию, утверждает плату за содержание, решает вопросы капремонта, пользования общим имуществом, избирает совет дома. Полный перечень - в ч. 2 ст. 44.

Годовое собрание обязательно. Если собрание не решило иначе, его проводят во втором квартале года, следующего за отчетным (ч. 1 ст. 45). Все остальные собрания - внеочередные, созвать их может любой собственник (ч. 2 ст. 45). Если на годовом собрании не набрался кворум, нужно провести повторное (ч. 3 ст. 45).

Шаг 1. Инициатор, повестка, форма

Инициатор решает четыре вещи:

• повестку: каждый вопрос формулируют так, чтобы на него можно было ответить «за» или «против»;
• форму: очная, заочная или очно-заочная (ст. 44.1);
• дату, место и время, а для заочной части - даты начала и окончания приема решений;
• где собственники ознакомятся с материалами: проект договора, смета, расчет тарифа.

Пункт «Разное» в повестке не допускается: его прямо запрещает п. 14 Требований к оформлению протокола (приказ № 266/пр), а решение по вопросу вне повестки ничтожно.

Шаг 2. Реестр собственников

Для уведомления и подсчета голосов нужен реестр: кто собственник, номер помещения, площадь, доля, документ о праве. Управляющая организация или правление ТСЖ обязаны вести реестр и выдать его инициатору в течение 5 дней по письменному обращению. Согласие собственников на передачу персональных данных для этого не требуется (ч. 3.1 ст. 45).

Шаг 3. Сообщение за 10 дней

Сообщение направляют не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45). Способы: заказное письмо, вручение под роспись или размещение на досках объявлений в подъездах либо в помещении дома. Сообщение также размещают в ГИС ЖКХ. В тексте обязательны пять пунктов (ч. 5 ст. 45):

1. кто инициатор;
2. форма собрания;
3. дата, место и время, для заочного голосования - дата окончания приема решений и куда их передавать;
4. повестка дня;
5. порядок ознакомления с материалами.

Факт размещения закрепите актом с фотографиями: это приложение к протоколу.

Шаг 4. Голосование

Голосуют собственники лично или через представителя по доверенности (ч. 1-2 ст. 48). Голоса считают по площади: доля в общем имуществе пропорциональна площади помещения (ч. 3 ст. 48, ч. 1 ст. 37).

В письменном решении (бюллетене) указывают сведения о собственнике, документ о праве собственности и ответ «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу (ч. 5.1 ст. 48). Если отмечено несколько вариантов, голос по этому вопросу не считается, но остальные вопросы бюллетеня учитываются (ч. 6 ст. 48).

Шаг 5. Кворум и подсчет

Собрание правомочно, если участвовали собственники с более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45). Затем по каждому вопросу проверяют свой порог: обычно хватает большинства участвующих, но выбор управляющей организации, капремонт, использование общего имущества требуют более 50% или 2/3 голосов всех собственников дома (ч. 1 ст. 46).

Шаг 6. Протокол и итоги

Протокол оформляют по Требованиям приказа Минстроя № 266/пр. Его номер - идентификатор сообщения о собрании в ГИС ЖКХ, дата - дата подведения итогов. Решение по каждому вопросу записывают в три части: вопрос, что предложено, что решили.

В течение 10 дней после собрания инициатор:

• передает подлинники протокола и бюллетеней в управляющую организацию или правление ТСЖ через ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 46);
• размещает сообщение об итогах в месте, которое определило собрание (ч. 3 ст. 46).

Принятое решение обязательно для всех собственников, в том числе не голосовавших (ч. 5 ст. 46). Не по повестке или без кворума решение ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ).