Совет многоквартирного дома

Когда совет обязателен

Собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в доме более четырех квартир и не создано ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Способ управления значения не имеет: совет нужен и при управляющей организации, и при непосредственном управлении.

Один совет нельзя избрать на несколько домов (ч. 3).

Как избрать совет и председателя

• Членов совета избирают из числа собственников на общем собрании (ч. 1).
• Количество членов устанавливает собрание, иначе его определяют с учетом числа подъездов, этажей и квартир (ч. 4).
• Председателя избирают из числа членов совета на том же собрании (ч. 6).
• Протокол об избрании совета подписывают и выбранные члены совета (ч. 4.1).

Решение принимают большинством голосов участвующих в собрании: особый порог для этого вопроса ч. 1 ст. 46 не устанавливает.

Что делает совет

Полномочия совета (ч. 5 ст. 161.1):

1. обеспечивает выполнение решений общего собрания;
2. выносит на собрание предложения о пользовании общим имуществом, планировании работ, договорах;
3. представляет предложения по управлению домом и содержанию общего имущества;
4. до собрания дает заключение по условиям проектов договоров;
5. контролирует работы и услуги по содержанию и качество коммунальных услуг;
6. представляет годовому собранию отчет о проделанной работе;
7. решает вопросы текущего ремонта, если собрание его на это уполномочило (п. 4.2 ч. 2 ст. 44).

Для подготовки предложений собрание или совет могут создать комиссии собственников (ч. 11-12). Полномочие по текущему ремонту передают решением собрания более чем 50% голосов от общего числа (ч. 1 ст. 46).

Председатель совета

Председатель руководит текущей деятельностью совета и подотчетен собранию (ч. 7). Его полномочия (ч. 8):

• ведет переговоры об условиях договора управления и доводит их результаты до собрания;
• заключает договор управления: по доверенностям собственников или без них, если собрание наделило его таким полномочием;
• контролирует исполнение договоров, подписывает акты приемки работ и акты о нарушениях, направляет обращения в органы власти;
• представляет собственников в суде - по доверенностям или по решению собрания, в котором перечислены споры и процессуальные действия;
• решает вопросы, переданные ему собранием по п. 4.3 ч. 2 ст. 44: такое решение требует не менее 2/3 голосов от общего числа (ч. 1 ст. 46).

Если полномочие на договор дано решением собрания, договор обязывает всех собственников. Если только доверенностями - лишь тех, кто их выдал (п. 3 ч. 8). Собрание может решить, что председатель действует совместно с членами совета (ч. 8.2).

Вознаграждение

Собрание вправе установить вознаграждение членам совета, в том числе председателю (ч. 8.1). В решении указывают условия и порядок выплаты и порядок определения размера. На практике вознаграждение собирают отдельной строкой в квитанции, в расчете на 1 кв. м площади.

Пример: вознаграждение председателя 15 000 ₽ в месяц, площадь помещений 6 000 кв. м - 2,50 ₽ с 1 кв. м.

Срок полномочий и переизбрание

Совет переизбирают каждые два года, если собрание не установило другой срок. Если вопрос о переизбрании не решили, полномочия продлеваются на тот же срок. При ненадлежащей работе собрание может досрочно переизбрать совет (ч. 10). Совет действует до переизбрания, а после создания ТСЖ - до избрания правления (ч. 9).