Капремонт: взносы и специальный счет
Взносы на капремонт платят все собственники, но где копятся эти деньги, решает собрание: в «общем котле» регионального оператора или на специальном счете своего дома. От выбора зависит, кто и когда будет делать ремонт. Разберем правила по статьям 169-175 Жилищного кодекса.
Взносы на капремонт
Собственники обязаны ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Минимальный размер взноса устанавливает регион, собрание вправе установить больший. Решение о взносе сверх минимального принимают не менее чем 2/3 голосов от общего числа (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46).
Из взносов, пеней за их просрочку, процентов и доходов от размещения средств складывается фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170). За просрочку взноса - пени 1/300 ставки Банка России с 31-го дня (ч. 14.1 ст. 155).
Общий счет или спецсчет
Фонд формируют одним из двух способов (ч. 3 ст. 170):
- на счете регионального оператора («общий котел»): у собственников есть только права требования к оператору;
- на специальном счете дома: фонд - это деньги на счете, принадлежащие собственникам этого дома.
| Вопрос | Региональный оператор | Спецсчет |
|---|---|---|
| Чьи деньги | права требования к оператору | деньги на счете дома |
| Кто организует ремонт | региональный оператор | собственники и владелец счета |
| Сроки и перечень работ | по региональной программе | при взносе выше минимального собрание может расширить перечень и ускорить сроки (ч. 4.2 ст. 170) |
| Кто следит за собираемостью | оператор | владелец счета; при сборах менее 60% - риск перевода к оператору (ч. 8-10 ст. 173) |
На практике спецсчет выбирают дома с хорошей собираемостью и активным советом или правлением: ремонт можно провести тогда, когда он нужен дому, и проконтролировать подрядчика. Цена - больше ответственности и работы для собственников.
Что решает собрание при выборе спецсчета
Способ формирования фонда выбирают более чем 50% голосов от общего числа (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46). При выборе спецсчета в решении указывают (ч. 4 ст. 170):
- размер ежемесячного взноса - не меньше минимального;
- владельца специального счета;
- банк, в котором откроют счет.
Владельцем может быть ТСЖ или жилищный кооператив, управляющие домом, управляющая организация по договору управления (ч. 2 ст. 175) или региональный оператор (ч. 3). Счет на дом один, деньги разных домов на нем не смешиваются, договор счета бессрочный (ч. 4-5 ст. 175).
Как сменить способ
Способ можно изменить в любое время решением собрания (ч. 1 ст. 173). Если есть непогашенный кредит на капремонт или долг за выполненные работы, решение допускается только после его полного погашения (ч. 2). Решение направляют региональному оператору или владельцу спецсчета в течение 5 рабочих дней (ч. 4).
- С общего счета на спецсчет: решение вступает в силу через год после получения его оператором, если закон региона не установил срок меньше (ч. 5). Затем оператор перечисляет деньги на спецсчет.
- Со спецсчета на общий счет: через месяц после получения решения владельцем спецсчета (ч. 6).
Если взносы не собираются
Если поступления на спецсчет меньше 60% начисленных взносов, жилищная инспекция уведомляет владельца счета. Долг нужно погасить не более чем за 5 месяцев: владелец в течение 5 дней сообщает должникам, а если долг не погашен за два месяца до срока, обязан созвать собрание. Не погасили - орган местного самоуправления переводит фонд на счет регионального оператора, а владелец обязан перечислить деньги в течение месяца (ч. 8-10 ст. 173).
Вопросы и ответы
Можно ли не платить взносы на капремонт?
Нет, это обязанность каждого собственника (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Не платят только в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в домах, где изымается земельный участок и все помещения, и в закрывающихся населенных пунктах (ч. 2).
Есть ли льготы по взносам для пенсионеров?
Если их ввел регион: компенсация 50% взноса для одиноко проживающих неработающих собственников от 70 лет и 100% - от 80 лет, а также для семей только из неработающих пенсионеров (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ). Компенсацию считают от минимального взноса и нормативной площади.
Что будет с деньгами на спецсчете, если у ТСЖ или УК появятся долги?
Ничего: по обязательствам владельца счета взыскание на эти средства не обращается (ч. 6 ст. 175 ЖК РФ). Исключения - долги по кредиту на капремонт этого дома и по договору подряда на его ремонт.
Можно ли тратить деньги спецсчета на текущий ремонт?
Нет. Средства фонда капремонта идут только на капитальный ремонт и связанные с ним цели по ст. 174 ЖК РФ.
С какого момента платить взносы в новом доме?
Через срок, установленный законом региона: от 3 до 8 календарных месяцев с месяца, следующего за опубликованием региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).